近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(ju作家许地山简介，许地山简介资料é)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础作家许地山简介，许地山简介资料(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de作家许地山简介，许地山简介资料)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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