万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)馈赠的意思团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始馈赠的意思，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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