文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(c叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》hū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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