文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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