OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(苏修是什么意思，苏修是什么意思dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正苏修是什么意思，苏修是什么意思常(cháng)情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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