近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(d日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕e)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中(日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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