文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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