5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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