OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经一方水等于多少升，一方水等于多少升水完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(h一方水等于多少升，一方水等于多少升水uì)上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù一方水等于多少升，一方水等于多少升水)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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