导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因trong>黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒ氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因u)真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。<氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因/p>

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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