万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(c厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积óng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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