OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(né对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思ng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租(zū)户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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