“现在的房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投资(zī)者的关注度从板块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到(dào)了最底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再(zài)往下(xià)的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如(rú)何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避(bì)免选了半天(tiān)，标(biāo)的(de)公司(sī)出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以(yǐ)下(xià)三(sān)个基准(zhǔn)：有大的(de)国(guó)资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的(de)主要资金来(lái)源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新(xīn)房的销售情况相较一般。再(zài)关注一(yī)下(xià)，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行(xíng)拿(ná)到钱(qián)，其实(shí)主要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个(gè)行业出现了一个很(hěn)明(míng)显(xiǎn)的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个(gè)方(fāng)面都非(fēi)常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在(zài)资本(běn)市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖掘，我们(men)会(huì)特(tè)别重(zhòng)视企业(yè)的(de)成本优(yōu)势，更(gèng)具(jù)体一(yī)点，就是它的净(jìng)借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润(rùn)率(lǜ)是不是行(xíng)业内最高的；融资成本(běn)是(shì)否是行业内(nèi)最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我们(men)看重的一(yī)家(jiā)房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便(biàn)是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企(qǐ)房企，其财务指标(biāo)称得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此(cǐ)前(qián)的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到(dào)机会来了(le)，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一(yī)。与此同(tóng)时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和二线城(chéng)市；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，它(tā)的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红线(xiàn)”对房企的(de)净负债率要(yào)求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中(zhōng)，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续(xù)居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行较(jiào)积(jī)极的拿(ná)地策(cè)略的(de)同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以(yǐ)同一(yī)筛选标(biāo)准来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一(yī)六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公司的(de)几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团9新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩(jì)表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了(le)较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业(yè)绩的持(chí)续增长，和(hé)滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近(jìn)六成。近三年(nián)持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十，根据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发(fā)布公(gōng)告表示，公(gōng)司于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环(huán)节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商，而下(xià)游应用(yòng)行(xíng)业主要包括(kuò)中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行(xíng)业(yè)在进入存量房时代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领域新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为居(jū)民保(bǎo)有(yǒu)的住房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增长却(què)一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材(cái)、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根阳线的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓(cāng)的(de)房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年(nián)曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业(yè)绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家(jiā)居十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成(chéng)为(wèi)他(tā)的独(dú)门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标(biāo)的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不是一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还是(shì)希(xī)望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目到(dào)期(qī)之后，经过两三轮合同周期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司(sī)很容易(yì)一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为保安这些固(gù)定(dìng)人员成本的(de)年度增长，不过服(fú)务没有特别好，客(kè)户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度(dù)是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后(hòu)提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步(bù)强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画