饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中(为什么风流女人看指甲zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)为什么风流女人看指甲项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响(xi为什么风流女人看指甲ǎng)有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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