近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dò室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过ng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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