5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人