导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(t一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧ào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧