一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消(xiāo)二手房指导(dǎo)价的消息(xī)在房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重要(yào)？首先二手房(fáng)指导价被称为“核(hé)弹级(jí)”政策(cè)，其(qí)次深圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真”实施(shī)这条政策的城市(shì)，最后深圳是房(fáng)价前三的核心城市。所以，深圳的一(yī)举一动都(dōu)具(jù)有风向标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果取(qǔ)消，首(shǒu)先(xiān)有利于(yú)深圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回(huí)暖有利于深(shēn)圳楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出(chū)？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正(zhèng)式结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网(wǎng)签备(bèi)案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正(zhèng)变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据证券时报(bào)21日消息(xī)，目前深圳多家大行(xíng)表示“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大(dà)概(gài)率为真，更多体现为(wèi)银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)等领域按照新的规则进行，但(dàn)不(bù)会出台正(zhèng)式文(wén)件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事情，是不用(yòng)发(fā)文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价横空出世。当(dāng)时，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心(xīn)区的高价盘(pán)，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只(zhǐ)能按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经历了这(zhè)两年的痛苦，才深知为啥叫(jiào)做(zuò)——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指导价(jià)打(dǎ)七折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加(jiā)上需要(yào)全(quán)款支付的部(bù)分，实际首付去到了(le)510万，相当于首(shǒu)付(fù)5成了（多给210万首付(fù)）。这直接让大批量买家(jiā)，失(shī)去(qù)了购房能力，相(xiāng)当于强势(shì)“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推(tuī)行(xíng)二手房参考价以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟进。事实也确实证明了，这(zhè)条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙(shā)俱下(xià)。

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　　深(shēn)圳，有(yǒu)人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研(yán)究中心(xīn)数据显示：成交(jiāo)量(liàng)上(shàng)，二手(shǒu)房指导(dǎo)价出(chū)台当年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰(yāo)斩(zhǎn)，成(chéng)交(jiāo)量同比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交量(liàng)仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十年最低记录(lù)，相(xiāng)较(jiào)2020市场高峰缩水近八(bā)成(chéng)。

　　价格方(fāng)面(miàn)，与二手房(fáng)指导价发布当月(yuè)相比，如今(jīn)二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低(dī)于及接近参考价的房源占比大(dà)幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于参(cān)考价。

　　只(zhǐ)有真实经(jīng)历其中的人，才能深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农(nóng)三(sān)年(nián)前高杠杆买了2套(tào)华润(rùn)城(chéng)，月供12万，最终(zhōng)亏(kuī)损1000万破产(chǎn)。据(jù)媒(méi)体推测(cè)，如果案(àn)例属实(shí)，买家的实际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平，叠加(jiā)这(zhè)三年的房贷和持有成本，差不多(duō)亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批人(rén)这两年感受(shòu)到了太(tài)多“心(xīn)酸(suān)”。二手房(fáng)成交(jiāo)量(liàng)创下多年新低，学区房神(shén)话不再(zài)，房(fáng)产(chǎn)中介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调(diào)下，2022年以来(lái)，实施了二(èr)手房指导价(jià)的城(chéng)市陆(lù)陆续续低调退出(chū)，目(mù)前只有深圳自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期还是最后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意(yì)义明(míng)显

　　最近一线城市也(yě)不(bù)端(duān)着(zhe)了(le)。

　　近日，北京在房(fáng)山区(qū)试(shì)点多(duō)子女家庭和(hé)职住(zhù)平衡家庭购(gòu)房支持政(zhèng)策(cè)。上海也(yě)考虑(lǜ)予以多孩(hái)家(jiā)庭在新房计(jì)分制度政策(cè)上的(de)支持。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份70个大中城市商(shāng)品住宅(zhái)销售价格变(biàn)动情(qíng)况来看，广(guǎng)州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手房价格仍然是同(tóng)比去年依然是(shì)下降的(de)。

　　北京、上海(hǎi)已经同比增长了，其他(tā)二(èr)线(xiàn)城市如杭州、成都(dōu)、南京(jīng)、合肥等城(chéng)市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗(ma)？

　　事实上，上(shàng)面(miàn)可能更急。3月份(fèn)，两部(bù)门联合发文，全面推(tuī)动二手(shǒu)房(fáng)“带押过(guò)户(hù)”全(quán)国实施，这是一(yī)条被广(guǎng)泛好评的新(xīn)政(zhèng)。对于激活二手(shǒu)房(fáng)交易，具(jù)有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国(guó)民经(jīng)济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面(miàn)理解一(yī)下这两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小(xiǎo)船(chuán)不就(jiù)翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一大波正在路上...

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