近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况(ku五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩àng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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