饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语(tuī)进这(zhè)项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语，相关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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