文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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