OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募R一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱EITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有(yǒ一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱u)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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