文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(y千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗ǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。