近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REIT随性是什么意思，女人随性是什么意思s 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而随性是什么意思，女人随性是什么意思持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研随性是什么意思，女人随性是什么意思报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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