导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

错一个题就往阴里装一支笔　　

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十错一个题就往阴里装一支笔年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 错一个题就往阴里装一支笔