文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置一滴水多少ml 一滴水多少克等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样一滴水多少ml 一滴水多少克在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhè一滴水多少ml 一滴水多少克ng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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