近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通匚字旁的字有哪些，区字旁的字过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了匚字旁的字有哪些，区字旁的字(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)匚字旁的字有哪些，区字旁的字目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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