5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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