近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗n)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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