近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标德国有多大面积，德国相当于中国哪个省>

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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