万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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