近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)文章真实身高，文章个人资料简介多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，文章真实身高，文章个人资料简介即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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