导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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