=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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