“现在的(de)房(fáng)地(dì)产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的(de)愈(yù)加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下(xià)三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可(kě)以发现，其(qí)实(shí)银(yín)行的(de)信贷(dài)倾向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新盘(pán)的销售。但(dàn)今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对比较困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背(bèi)景的房企在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何(hé)挖(wā)掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的；融资成本(běn)是否(fǒu)是行(xíng)业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同(tóng)时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发(fā)展、京投发(fā)展、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国(guó)央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏(zòu)把握准确(què)，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行大(dà)举拿地(dì)，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也(yě)实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类(lèi)企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在于它(tā)本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中在(zài)强二线(xiàn)和二(èr)线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业(yè)的(de)影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太(tài)快(kuài)，但未来(lái)的两年(nián)市(shì)场没有想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度(dù)并(bìng)没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发(fā)展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各(gè)维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报(bào)，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了(le)“中国(guó)工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期(qī)持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本土(tǔ)房(fáng)企的(de)滨(bīn)江集团仍(réng)是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战略布局关系密切(qiè)。根(gēn)据(jù)2022年年(nián)报(bào)，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地(dì)区(qū)的营收(shōu)比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三(sān)年持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企排(pái)名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包括(kuò)中介服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游(yóu)不(bù)被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其(qí)是偏(piān)消费属性的(de)家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对看好，因为(wèi)居(jū)民(mín)保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也会(huì)越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们相(xiāng)对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第(dì)一(yī)季度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报(bào)的十大流通股股东来(lái)看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价(jià)值派基(jī)金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票(piào)还有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经风光一时(shí)的家居(jū)板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司(sī)的(de)十大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一(yī)季报中他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思有的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的(de)是，他似乎对(duì)于定制家居类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股(gǔ)也越来越被机女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服(fú)务不是一个(gè)高毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘(pán)占比是比较女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思高的，每年到期的合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期(qī)还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司(sī)很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定人员成本的(de)年度增长，不过服(fú)务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到(dào)到(dào)期(qī)之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务(wù)是有关系的(de)。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思