5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)没带罩子让捏了一节课感受的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行没带罩子让捏了一节课感受(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(没带罩子让捏了一节课感受duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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