一线城市，也(yě)不(bù)端着了(le)。

　　昨(zuó)天，深圳取(qǔ)消二手房指(zhǐ)导价的消(xiāo)息在(zài)房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什么这(zhè)么重要(yào)？首先二(èr)手房指导价(jià)被(bèi)称(chēng)为“核弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几乎是最后一个还在“认(rèn)真”实施这(zhè)条政策的城(chéng)市，最(zuì)后深圳是房价(jià)前(qián)三(sān)的核心城市。所以，深(shēn)圳的一举一动都具有风向标意(yì)义。

　　有分析(xī)人士(shì)指出，深圳二(èr)手房指导(dǎo)价如果取消(xiāo)，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有(yǒu)利于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传(chuán)“二(èr)手房指导价(jià)”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷(dài)款不按官方(fāng)参考价（指导(dǎo)价），银行核定(dìng)房价以网签备案(àn)价和评估价孰(shú)低为准。

　　自此，参(cān)考价(jià)真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行表(biǎo)示(shì)“尚未(wèi)接到正式(shì)通知，目前仍(réng)按(àn)参考价办理按揭”。所(suǒ)以还需要持续(xù)的关注。

　　易居研究院研究总监严跃进认为(wèi)，本(běn)次政策大概(gài)率为(wèi)真(zhēn)，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域按(àn)照(zhào)新的规则进行，但不会出台(tái)正式(shì)文(wén)件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不(bù)用(yòng)发文件的(de)。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价横(héng)空(kōng)出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了全市3595个小区(qū)的参考价(jià)，很(hěn)多南(nán)山、福田(tián)、宝安中(zhōng)心区的高价(jià)盘，直接按照当时的(de)市场价打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指导”，银(yín)行只(zhǐ)能按照(zhào)指导价(jià)来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当(dāng)时(shí)大(dà)家还(hái)不觉得厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的(de)房子，如果不(bù)“指导(dǎo)”，可(kě)以首付3成(chéng)即300万；如果指导(dǎo)价(jià)打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加(jiā)上(shàng)需要全款支付的部分(fēn)，实(shí)际首付去到了510万(wàn)，相(xiāng)当于首付5成(chéng)了（多(duō)给(gěi)210万首(shǒu)付(fù)）。这(zhè)直接让大批量买家(jiā)，失(shī)去了购(gòu)房能力，相当(dāng)于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房(fáng)参考(kǎo)价(jià)以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁(níng)波、成都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥、广州等(děng)10多个城市(shì)陆续跟(gēn)进。事实(shí)也确实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居客的统计，实施(shī)二手房指导(dǎo)价的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到(dào)疫情的影响，二手房更是惨(cǎn)不忍睹。以(yǐ)2022年(nián)12月(yuè)数据为(wèi)例(lì)，全国70个大中城市房价只有6个同比(bǐ)上涨，其他的(de)泥沙俱(jù)下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手房指导价出(chū)台当年，深(shēn)圳二手住(zhù)宅(zhái)成交量(liàng)同比下滑(huá)57％。2022年继续腰(yāo)斩，成(chéng)交量同(tóng)比下滑(huá)47％，全年(nián)成交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近(jìn)二十(shí)年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格(gé)方(fāng)面(miàn)，与二手房(fáng)指导价发布当(dāng)月相比，如(rú)今二(èr)手房挂牌价低于及接近参考(kǎo)价的房源(yuán)占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳(zhèn)各(gè)区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价低于(yú)参考价(jià)。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人(rén)，才能深(shēn)切(qiè)的感(gǎn)知其威力。

　　深(shēn)圳房东(dōng)，斩仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳(ěr)。

　　据说一位(wèi)码农(nóng)三年前(qián)高(gāo)杠(gāng)杆买了2套华(huá)润城，月供12万，最(zuì)终(zhōng)亏损(sǔn)1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例属实，买家(jiā)的实际(jì)购房成本(běn)高达20万/平，目(mù)前价格(gé)跌至(zhì)14万(wàn)/平(píng)，叠(dié)加这三年的房贷和持有成本(běn)，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳(zhèn)一大批(pī)人这两(liǎng)年感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多年新低，学区房神话不(bù)再，房产中介的日子(zi)难过，投(tóu)资客挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来(lái)，实施了二手房指导价的(de)城市(shì)陆陆(lù)续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线(xiàn)城市(shì)也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日(rì)，北(běi)京在房(fáng)山区试点多子女家庭和职住(zhù)平衡家庭购房支持政策。上(shàng)海也考虑予(yǔ)以多孩家(jiā)庭在(zài)新房计分制度(dù)政策上的(de)支持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大(dà)中城市商品(pǐn)住宅(zhái)销售价格变(biàn)动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二(èr)手(shǒu)房价格仍(réng)然是同比去年依然是下(xià)降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增长了，其(qí)他二线(xiàn)城市如杭州、成(chéng)都(dōu)、南京、合(hé)肥(féi)等城市(shì)价格(gé)都是同(tóng)比(bǐ)上涨的(de)。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部门联合发文(wén)，全面(miàn)推动二手(shǒu)房“带押过户(hù)”全国实施(shī)，这是一(yī)条被广(guǎng)泛好(hǎo)评的新政(zhèng)。对于(yú)激活二手房交易，具有定海神针(zhēn)般(bān)的作用。

　　住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹近日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业、房地(dì)产(chǎn)企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了，上面不就塌(tā)了(le)嘛？压(yā)舱石如果压(yā)不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一大(dà)波正在(zài)路上(shàng)...

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