万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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