5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　23岁属什么生肖rong>行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是(shì23岁属什么生肖)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要23岁属什么生肖慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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