一线城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房(fáng)指导(dǎo)价的消息(xī)在房产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息(xī)为什么这么重(zhòng)要？首先二手(shǒu)房指导价被称为“核弹级”政策(cè)，其(qí)次(cì)深圳几乎是最(zuì)后(hòu)一(yī)个(gè)还在“认(rèn)真(zhēn)”实施这条政策的城(chéng)市，最后深圳(zhèn)是房价前三的核心城市。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的一举一(yī)动(dòng)都具(jù)有风向标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分析人士指出(chū)，深圳(zhèn)二手房指导价(jià)如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有利于深圳二手房回暖，然(rán)后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)”正式(shì)结束(shù)。传言称：二(èr)手房(fáng)贷款不按官(guān)方参(cān)考(kǎo)价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银行核定房价以网签备案价和(hé)评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价(jià)真正变(biàn)成了(le)“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件(jiàn)。据(jù)证券时报21日(rì)消息，目前(qián)深圳多家大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到正式通知(zhī)，目前仍按(àn)参(cān)考(kǎo)价办理按揭(jiē)”。所以还需(xū)要持续的(de)关注。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监严跃进认为，本(běn)次(cì)政策大(dà)概率为(wèi)真(zhēn)，更多体(tǐ)现为银行(xíng)贷款等领(lǐng)域按照新的规则进(jìn)行，但(dàn)不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用(yòng)发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房指导(dǎo)价横空出世。当(dāng)时，深圳一口气公350开头的身份证是哪里的布了全(quán)市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心(xīn)区的高价盘(pán)，直接(jiē)按照当时的(de)市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来(lái)计(jì)算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉(jué)得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才深知(zhī)为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的(de)房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付3成(chéng)即300万；如(rú)果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加(jiā)上需要全款支(zhī)付的部(bù)分，实际首付(fù)去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付(fù)）。这(zhè)直接让(ràng)大批(pī)量买家，失去了购房能力，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行(xíng)二手(shǒu)房参考价以后(hòu)，东(dōng)莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合(hé)肥(féi)、广州等10多(duō)个城市陆续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实证明了，这条政策的(de)“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居(jū)客的(de)统计，实施二手房指导价的10个城(chéng)市，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年(nián)受到疫情(qíng)的(de)影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大中城市房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人(rén)付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数据(jù)显示：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二手住(zhù)宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年成(chéng)交量(liàng)仅2.2万套(tào)，创近二(èr)十年(nián)最低记录，相较2020市(shì)场高峰缩水近八(bā)成(chéng)。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布(bù)当月相(xiāng)比，如今(jīn)二手房挂(guà)牌价低于及(jí)接近参考(kǎo)价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度(dù)，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人(rén)，才能深切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓(cāng)的新(xīn)闻不绝于耳(ěr)。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破(pò)产。据(jù)媒(méi)体推(tuī)测，如果案例属(shǔ)实，买家(jiā)的实际购房成本高达20万/平(píng)，目(mù)前价格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和持有(yǒu)成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人(rén)这两年感受到了(le)太(tài)多“心(xīn)酸(suān)”。二手(shǒu)房成交量创下多年新低，学区(qū)房神话不再，房(fáng)产中介的日(rì)子难(nán)过，投资客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实(shí)施(shī)了二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价的城市(shì)陆陆续续低调(diào)退出(chū)，目前(qián)只有深圳还(hái)是最后的“堡(bǎo)垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区试点多子女家庭和职住平衡家(jiā)庭购房支持政(zhèng)策。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以(yǐ)多孩(hái)家庭在(zài)新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大中城市商品(pǐn)住(zhù)宅销售价格变动情况来看(kàn)，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依然是(shì)下降的。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经(jīng)同比(bǐ)增(zēng)长了，其(qí)他二线城(chéng)市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都(dōu)是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份，两部门联(lián)合发(fā)文，全面推动二手房“带(dài)押过户”全国实(shí)施，这(zhè)是一条被广(guǎng)泛好评的新政。对于激活(huó)二手房交易，具有定海(hǎi)神(shén)针般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近(jìn)日更(gèng)是指出：建筑业、房地产350开头的身份证是哪里的企业要发挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面理解一下这两个词，意(yì)思(sī)就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住(zhù)，小船(chuán)不就(jiù)翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持楼市的政策，还有(yǒu)一(yī)大波(bō)正在路上(shàng)...

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