文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wè1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水i)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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