5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zh抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思ì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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