5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入(rù)利(lì)润(rù禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气n)规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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