万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yu小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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