5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yí作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面ng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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