“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过(guò)去十年(nián)的(de)系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集(jí)团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行业分化的(de)愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了(le)半(bàn)天(tiān)，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发(fā)资(zī)金(jīn)来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资(zī)金(jīn)来(lái)源来自新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业内(nèi)，我(wǒ)们的(de)逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最低的(de)；这些都(dōu)是我们(men)看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足(zú)上述条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控(kòng)股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企房企(qǐ)，其(qí)财(cái)务指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗至地(dì)方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企(qǐ)的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来(lái)市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其开始在一(yī)线城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会有更多的(de)楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就(jiù)符合“最后的(de)赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集中在强二(èr)线和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释(shì)，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华(huá)润置地、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在(zài)践行较(jiào)积极(jí)的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但(dàn)在(zài)各(gè)维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成(chéng)本(běn)更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资(zī)产公司(sī)的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地(dì)产市场整体在(zài)走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能(néng)保持(chí)自(zì)身业(yè)绩的(de)持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网(wǎng)数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭(háng)州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎(yíng)来(lái)多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而(ér)下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游(yóu)材(cái)料端(duān)息息(xī)相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房(fáng)规(guī)模(mó)越来越大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一(yī)直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好和(hé)内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研(yán)发、设计(jì)、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是(shì)价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最好(hǎo)的(de)是志邦家居。同一(yī)时(shí)间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司(sī)都实(shí)现了同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司(sī)的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增(zēng)加了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物(wù)业股也越来(lái)越被机构所(suǒ)青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成(chéng)功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业公司很容易(yì)一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固(gù)定(dìng)人员成本的年(nián)度(dù)增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满意，能(néng)做到提价难(nán)度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司(sī)能在业(yè)内做到到(dào)期之后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的(de)服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗