近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎ复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思n)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěn复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思g)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yín复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思g)管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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