万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费ong>“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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