5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(g小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段ōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段