万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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